Usucapião Extrajudicial no Novo CPC. Leia, opine!


Usucapião Extrajudicial no Novo CPC

Fonte: Dorgival Viana Júnior - Procurador Federal, ex-Procurador Municipal de Campo Alegre, ex-Oficial do Ministério Público do Estado de Alagoas, ex-Auditor do Tribunal de Justiça Desportiva do Futebol de Alagoas, ex-membro da Comissão de Ética na Administração Pública da OAB/AL, ex-estagiário do Ministério Público Federal.

A Usucapião Extrajudicial está veiculada no artigo 1.071 do Novo CPC, o qual modifica a Lei de Registros Públicos (L. 6015/1973) para admitir “pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo“.

Logo no caput do art. 1.071 do Novo CPC o legislador deixa claro que é necessário requerimento do interessado e representação por advogado (tal qual o inventário extrajudicial), no intuito de travestir a usucapião administrativa de maior controle e legitimidade.

O que deve instruir o pedido de Usucapião Extrajudicial, segundo o Novo CPC?

São quatro os documentos básicos que devem instruir o pedido, vamos analisar cada um nos itens que seguem.

Ata Notarial

Art. 216-A, inciso “I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias“;

O Novo CPC inovou ao prever o instrumento da ata notarial, em seu art. 384 dispõe o novo Código que “A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião” que poderão incluir até mesmo dados representados por imagem ou sons gravados.

Se um fato pode ser objeto de percepção pelo notário, será possível seu registro em ata notarial a partir da vigência do Novo CPC.

Assim, para a usucapião, a ata notarial poderá atestar o tempo de posse do requerente, bem como de toda a cadeia possessória para que fique devidamente comprovada a posse e o direito à aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião.

Acredito que será a ata notarial será um instrumento muito útil não só para a usucapião extrajudicial, mas para todo o novo processo brasileiro, como para declarar o conteúdo de um site, recebimento de um SMS e diversos outros fatos, como a prova da posse também para a usucapião judicial (hipótese na qual não é obrigatória).

Planta e Memorial descritivo

Art. 216-A, “II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes“;

A planta e o memorial descritivo sempre foram requisitos para a usucapião, a jurisprudência até permitia sua substituição por meros croquis em alguns casos específicos.

Tal não ocorrerá na usucapião extrajudicial, pois o Novo CPC fez questão de robustecer os requisitos, gerando maior controle sobre a atividade administrativa.

A planta e o memorial descritivo, em razão disso, deverá observar os seguintes requisitos:

a) Assinado por profissional legalmente habilitado;
b) Prévia anotação de responsabilidade técnica (ART) no Conselho de fiscalização (CREA ou CAU);
c) Assinado pelos titulares de direitos reais e outros direitos registrados na matrícula do imóvel e na matrícula dos confinantes;

A concordância dos confinantes e cônjuges logo no memorial descritivo se mostra como requisito intransponível pra a usucapião extrajudicial, razão pela qual o §2 do mesmo artigo dispõe que se não for assinado previamente, os confinantes serão notificados para declarar sua concordância, sendo o silêncio entendido como discordância, impossibilitando o uso do instrumento.

Sobre a necessidade de concordância dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados, é importante consignar que, em nossa opinião, haverá necessidade de consentimento de eventuais credores cuja dívida esteja de qualquer modo averbada na matrícula de imóveis, como o credor hipotecário.
Certidões Negativas

Art. 216-A. III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

O requerente deverá provar que não demanda o imóvel judicialmente (ou é demandado por ele), para isso basta uma certidão negativa da distribuição.

Justo título

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

A uma primeira vista, poderíamos cogitar da impossibilidade da usucapião extraordinária em virtude da exigência de justo título, no entanto o próprio texto deixa claro, através da conjunção alternativa OU, que é possível suprir este quarto requisito também por outros documentos passíveis de comprovação de tempo do imóvel.

Assim, será possível a comprovação do tempo no imóvel a partir de documentação idônea que não necessariamente é o justo título de aquisição (podem referir-se a posse – incluindo o tempo de posse).

A prova será, em nossa opinião, necessariamente documental e complementar à ata notarial.
Procedimento da usucapião extrajudicial

Os parágrafos do novo art. 216-A da Lei de Registros Públicos nos traz o procedimento que deverá ser observado, tentarei resumir:

Autuação do pedido.

Envio de notificação aos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo que não assinaram a planta e memorial descritivo para aceitar em 15 dias (o silêncio é considerado como discordância)

Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município por meio de notificação para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido: Nesse caso, não há a determinação para interpretar o silêncio como oposição.

Publicação de edital em jornal de grande circulação para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. Não havendo manifestação, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas.

O Oficial de Registro de Imóveis poderá solicitar ou realizar diligências para esclarecimento de dúvidas ou inconsistências.

O Oficial de Registro poderá rejeitar o pedido se a documentação não estiver em ordem, podendo o interessado requerer a declaração da usucapião judicialmente.

OBSERVAÇÃO: Se houver impugnação do pedido (item 4), o oficial de registro de imóveis não decidirá, mas deverá remeter os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, hipótese na qual caberá ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Conclusões sobre a Usucapião Extrajudicial ou Administrativa

Após a análise minudente do dispositivo legal trazido pelo Novo CPC acerca da usucapião extrajudicial ou administrativa, podemos concluir que:

a) O Ministério Público não precisa ser intimado em momento algum sobre o procedimento;
b) Não é necessária homologação judicial;
c) O procedimento deve ser absolutamente pacífico, no sentido de que a oposição de quaisquer pessoas que possuam direitos averbados na matrícula do imóvel ou mesmo na dos confinantes impede a usucapião administrativa (a Oposição dos órgãos fazendários também impede a concessão administrativa da medida);
d) O requerente deve instruir seu pedido com todos os documentos exigidos pela lei (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou outro documento hábil);
e) É um procedimento complexo, seguro e que deve dar celeridade aos pedidos de usucapião em que haja consenso.

Você pode conferir o texto da norma diretamente no site do Planalto clicando aqui (Novo CPC).

Creio que estas são os principais pontos sobre a Usucapião Extraordinária no Novo CPC, se tiver alguma dúvida pode nos escrever.

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Camilo Barbosa

Professor universitário: Formação e carreira na docência
  • 1. Formação

    Graduado em Direito pela pela Universidade de Rio Verde (UniRV)

  • 2. Especialização

    Especialista em Direito Processual: Civil, Penal e do Trabalho pela Universidade de Rio Verde (UniRV)

  • 3. Coordenação

    Foi Coordenador do Curso de Direito do Instituto de Ensino Superior de Rio Verde - IESRIVER (Faculdade Objetivo)

  • 4. Docência

    Atualmente é Professor no Curso de Direito da Faculdade Almeida Rodrigues (FAR) e responsável pela divulgação dos cursos da Instituição de Ensino. Foi professor no curso de Direito da IESRIVER (Faculdade Objetivo) durante 15 (quinze) anos (2002/2017) e também professor na Faculdade Quirinópolis (FAQUI).

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